买二手房还没过房子,原来房子的主人就成了“老赖”,房子被查封了

2021-12-13

冯氏于20183月与霍氏签订房屋买卖合同,以323万元的价格购买了霍氏名下的不动产。 之后,冯氏按照合同约定,从20183月到10月间共支付了313万元的购房款。 在此期间,冯氏于20184月装修了住宅,同年7月搬到了该住宅居住,但住宅很难过户到冯氏的名下。

2019年,由于卖房人霍先生没有还清张氏的债务,法院将上述房屋扣押为霍氏名下的可执行财产。 冯氏提出执行异议被驳回后,提出了执行异议。 在诉讼中,冯将剩下的房款10万元提交到了法院的案代金口账户。法院认为,冯氏提交的房屋买卖合同、转账记录、收据、证人证言、装修合同等证据可以证实,在有关房屋被查封前,冯氏已经与冯氏签订了合法有效的书面买卖合同,支付了大部分货款,合法占有了房屋另外,住宅没能办理名义变更手续不是冯氏自身的错。 由于冯氏将剩下的房款交付给法院的案代金口账户,法院最终支持了冯氏的诉讼请求,二审法院维持了原审。

根据民法典,房屋登记后才发生物权变动的效力。 即使购买者支付所有不动产,实际占有房屋,如果没有登记在自己名下的变更,房屋的所有权也属于出卖人。 出卖人成为被执行人后,其房屋面临被执行的风险。

考虑到购房人已经交付住房价款,实际占有和使用住房,但由于自身原因有时未将其住房变更登记在其名下,法律规定了优先保护购房人权利的规定,符合相应条件的,可以排除对所购房产的金钱债权的执行由于冯先生的情况满足了法律可以排除执行的所有要件,法院支持了停止执行住宅的请求。 冯氏的权益也得到了保护。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

民法典第二百一十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

法官注意

实际上,对于购房者所购房屋可以排除法院执行的情况,司法解释规定较为严格,其中一个不一致,购房者可能面临家产两空的困境。 因此,请广大购买者在购买二手房时一定要做以下事情

一是在合同签署之前确认房屋是否被没收;

二是按合同约定履行支付义务

三、确保自身具备购房资格,不因自身原因不能登记变更名义;

四、尽快接收房屋,尽快完成房屋更名。


分享